STO(Security Token Offering)은 부동산 등 실물 자산에 대하여 발행된 증권을 기초로 블록체인 기술기반 하의 토큰을 발행한다. 증권의 성격을 가진 토큰으로 증권형 토큰 공개라고 부른다. 이는 실물의 자산의 가치를 작게 나누어 다수의 투자자가 소액으로 나눠 소유한다는 아이디어이다.
부산시는 블록체인 기술이 사용 가능한 규제자유특구로 지정된 도시이다. 여기서 금융 부동산 분야에 블록체인 기술을 사용한 증권형 토큰을 발행하는 STO 실험을 한다. 이는 부동산 공모 펀드에 참여한 개인 투자자에게 블록체인 기반 디지털 증서를 발행하고, 이를 기반하여 개인 간 소액으로 토큰화하여 자금 모집 등 매매가 가능하게 하는 것이다.
부동산 개발에서 자금을 모집하는 방법은 전통적으로 건축 대부 주택상환사채발행 등이 있다. 최근에는 프로젝트의 사업성을 기초로 하는 대출 금융인 프로젝트 파이낸싱(PF기법), 주식 등 지분증권을 발행을 통해 조달하는 부동산투자회사(REITs)의 설립을 통한 방법도 있다.
부동산 개발 관련 금융은 대규모의 개발로 인하여 상당한 시간과 비용이 소요되고 금융 절차 등이 복잡하여 시행에 있어 부실 및 큰 리스크를 항상 안고 있다. 최근의 소규모 개발로의 트렌드 변화로 인한 지주공동사업 등은 다양한 사회적 문제 또한 발생하고 있다. 이를 블록체인 기술기반을 통해 운영함으로써 디지털 자산 발행 등으로 부동산 개발 관련 금융을 짧은 기간과 적은 비용으로 자금 모집이 가능하고 투명하고 안전하게 관리한다는 것이다.
암호화폐라는 이름으로 자금을 모집했던 최초의 방법은 ICO(Initial Coin Offering) 이었다. 이는 실물이 없는 아이디어와 전산기술의 투자가치를 평가한 기능적 디지털 자산을 발행하여 이를 판매함으로써 자금을 모집하였다. 이는 실물이 없으므로 해서 디지털 자산의 가치에 대한 평가도 자의적이고 디지털 자산 발행 기업의 기술 및 아이디어의 실현 가능성 등을 가치에 반영하고 이를 보장해 주는 안전장치는 없었다. 따라서 대체로 위험한 투자였다.
부동산은 유한한 자산이며 가치의 안전성을 가지면서 희소성 등의 특성을 가진다. 이러한 부동산을 디지털 자산화(Tokenization)한다면 이는 안전할 가능성이 큰 디지털 자산이며 안전한 투자가 될 수 있다. 실물이 담보되는 디지털 자산이 발행 가능한 STO는 이처럼 시장에서 자산으로 볼 수 있는 주식, 채권, 예술품 등도 디지털 자산화 가능하다.
우리나라에서는 기업이 투자자의 신뢰를 얻기 위해 IPO (Initial Public Offering, 기업 공개)를 통해 기업을 공개하고 증권시장에 진입한다. 부동산 개발 회사들이 부동산을 담보로 디지털 자산을 발행하여 주식의 기업공개의 형태를 빌어 투자 자금을 모집 가능하게 한다면 이를 실행하는 부동산 개발 기업은 자금의 원활한 흐름으로 인해 사업에 날개를 달 수 있다.
우리나라는 아직은 STO 관련 법이 마련되지 않고 있다. 따라서 우리나라의 부동산 개발 금융의 블록체인 도입도 실험 중이다. 물론 기존의 시스템에 없던 것에 대한 시도는 법적 제도적 시스템적 실무적 여러 어려운 점이 존재한다. 이제 막 시작한 부산시의 블록체인 기반 부동산 STO 실험은 그 의미가 크다. 앞으로 정부 및 지자체 공공기관들은 법적 제도적 뒷받침으로 선도적으로 대응하고 특히 요즘처럼 혼란스러운 부동산 시장에서 블록체인 기술을 통한 부동산 STO 시대의 도래에 지원을 아끼지 말아야 할 것이다.
