국토교통부가 4월에 시행될 ‘노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에 담길 내용을 최근 공개했는데 노후 도시 108곳에서 최고 70층까지 재건축이 가능하다는 게 골자다. 초고층 아파트가 곳곳에 생겨난다는 뜻이다.
분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 1기 신도시의 용적률은 현재 200%에서 최대 750%까지 높아진다. 요건만 충족하면 20층 아파트를 헐고 70층까지 지을 수 있다는 뜻이다. 재건축 시 여러 단지를 묶으면 안전진단도 면제받는다.
안전진단 면제와 용적률 750% 상향은 엄청난 혜택인데 이런 혜택을 받는 곳이 51곳에서 108곳으로 늘어난다. 해당 가구는 215만 가구다.
재건축은 순차적으로 추진되는데 넓은 도로를 낀 주거단지, 지하철역 반경 500m 이내 역세권, 상업 및 업무 지구 등 인구가 많은 지역에서 우선 추진된다. 5개의 1기 신도시에서 1~2곳씩 선도지구를 지정해 사업이 시작된다.
용적률은 대규모 아파트 단지의 경우 300%에서 450%까지 늘어나고 상업용 건물과 아파트가 혼재하는 준주거지역은 용적률이 500%에서 750%까지 확대된다. 70층까지 가능하지만, 교통 여건을 고려하면 40~50층 정도의 재건축이 이뤄질 것이란 분석이 많다.
노후 신도시 재건축은 오래된 도시를 혁신하고, 주택 가격을 높일 수 있다는 점에서 관심을 끈다. 기대감도 큰 게 사실이다. 현대식 초고층 아파트에 입주한다는 것만으로도 신이 날 것이다.
하지만 신도시 재건축을 급하게 서두르는 게 꼭 좋은 것만은 아니다. 주택난, 교통 혼잡, 과밀학급, 안전 등 철저히 준비할 게 많다. 교통, 학교, 안전 가운데 하나만 문제가 생겨도 신도시 주민은 물론 인근 지역 주민들이 극심한 불편을 겪어야 한다.
가장 걱정되는 것은 주거 대책이다. 1기 신도시 여기저기서 재건축이 시작되면 이사를 해야 하는데 신도시 인근 지역의 전셋값은 뛰게 마련이다. 전셋값이 오르면 주택 가격도 덩달아 오른다. 월세도 오른다. 자칫 신도시 주민이 아닌 인근 주민도 어려움에 빠질 수 있다.
교통 대책도 걱정된다. 공사 기간은 물론 입주할 때가 되면 교통 수요가 지금보다 훨씬 늘어나는데 교통 대책에도 만전을 기해야 한다. 철저하게 대비하지 않으면 교통지옥 소리 나온다.
다음은 학교가 걱정이다. 신도시를 재건축하면 어린이집, 유치원, 초중고등학교도 문제다. 학생이 전학을 해야하기 때문에 주변 학교에 과밀학급이 될 수 있다. 교육청에서 특별히 신경 쓰지 않으면 수업에도 지장이 초래된다.
안전도 신경을 많이 써야 한다. 우후죽순으로 공사가 진행되면 안전사고가 날 우려도 그만큼 커진다. 특히 40층, 50층, 60층, 70층 아파트나 주상복합 시설이 들어설 텐데 철저하게 공사를 해야 한다. 지진 등 안전에도 대비하는 게 중요하다. 중대재해처벌법이 시행되고 있어 사망 등 인명 사고 예방에도 신경을 곤두세워야 한다.
신도시 재건축은 입주자들이 바라는 일이다. 이왕이면 새 아파트, 더 넓은 아파트, 더 높은 아파트를 선호하는데 이를 충족하는 게 신도시 재건축이다.
재건축을 통해 주민들의 주거 여건이 개선되고, 주택의 재산 가치가 올라가는 것은 좋은 일이다. 하지만 전세난과 교통난, 안전 문제는 걱정이다. 기대되지만 한편으론 문제도 뒤따른다. 정부와 기업들이 머리를 맞대고 문제를 잘 풀어가야 한다.
[데일리e뉴스= 김병호 기자]
